ビル・マンションの企画開発～運営代行、建築空間デザイン、総合コンサルティング / 市川レジデンス

土地の有効活用

徹底的に「確実性等価」なキャッシュフローを展開します。自用の建物がある場合は別ですが、土地やその定着物を所有しているだけでは価値を生みません。
現金化して有利な金融資産に投資するか、建物を建設して収益物件として長期に安定収入を図るか、を検討する必要があります。

• 資産の3分類

  
  ポートフォリオ構築の基本はリスク分散にあります。そして、投資向けの資産は全資産の(100－現在年齢)パーセントまでを上限とすることが理想であると言われています。

• 不動産の3分類

  
  資産の安全性が基本ですが、均等な分散だけが理想ではありません。必要度や趣味趣向、リスク許容度や投資態度により、最適なバランスを整えることが重要です。

資産の選定＜全体思考＞

当社はあらゆる状況から、一つ一つ、調査・確認～シュミレーション～レポーティング～打合せをくり返して、以下のモデルをもとにクライアントの皆様（個人、企業）のニーズに合わせた柔軟なビジネスを展開します。
そして、資産全体の収益性や利用可能性、相続税等の税金対策や事業承継のモデルを分析し、法律、建築、会計、税務、金融、社会情勢等の総合的な知識を生かして解決策を導き出します。勿論、弁護士や公認会計士と共同で専門性を発揮しながら業務にあたることも重要です。

資産選定のモデル

資産価値最大化＜長期的思考＞

不動産の鑑定評価には、連続する複数の期間に発生する賃料等の総和と出口戦略として最終的に売却をした場合の価格、復帰価格の合計を現在価値に割り戻して価額を算定するという手法（DCF法）がありますが、価格と賃料の関係はいわゆる元本と果実の関係で、理論上は投資物件としてはどの方法を採用しても同じ結論が見出されます。
アセットマネジメントの目的を当面の「キャッシュフロー最大化」であると誤解している方々が多いようですが、当面及び将来の最大化で“安定性”や“継続性”が測られます。当社は「資産価値最大化」の大前提のもとに、長期にわたり正しい目標を見誤ることのないように徹底的に稼働率管理にこだわります。

透明性と公平性＜客観的思考＞

当社では、企画立案から開発、管理運営までをトータルにサポートする事業受託方式を基本としていますが、経営代行の委託には利益相反の問題がよく取り上げられます。
仮に、BビルオーナーであるB社がA社にプロパティーマネジメント業務を委託しているとします。ところが、A社が近隣に同種同規模の代替性の高い不動産であるCビルの業務をC社からも委託されたとします。この場合にA社はエリア情報に精通して有利に機能するといえるでしょうか？A社が営業熱心なあまりに逆効果な場合もあります。
この場合は客観的で冷静な判断が果たされているかです。当社では、比較可能なデータを提供し、徹底的に事前の説明責任を果していきます。

不動産投資ビジネス

長期にわたる不動産投資ビジネスを成功させるには、保有機能を考慮した収益最大化をテーマに役割分担し専門性を高めていく必要があります。かつての“大家業”の延長ではなく、ビジネスは「成果」です。そして、問題点の抽出と責任の所在を明確にする必要があります。又、短期～中長期に変化する時代のトレンドを把握し、環境の変化に迅速に柔軟に対応し行動していかなければなりません。
当社では、以下のフローをもとに一連の投資ビジネスを位置づけています。

• 1.事業受託方式

  
  事業者である土地所有者が自己名義の借入金等により資金調達し、自己名義で建築をする点に分かり易さがあります（「ビジネスは分かり易くなくてはいけません」）。不動産の調査、有効活用に関する企画開発から、稼働後の管理運営までを一括して請負いますが、当社では当社自らが契約上の賃貸人となり、賃貸募集、賃貸管理、収納代行から建物管理に至るまでを一括して担当する管理方式を推奨しています。

• 2.定期借地権方式

  
  約定期間（一般：50年以上、事業用：10年以上50年未満）経過後には、必ず、土地所有者に土地が返還されることに制度主旨があります。一定条件のもとに土地を貸し出すだけの行為になるため、分かり易さがあります（「ビジネスは分かり易くなくてはいけません」）。賃借予定者より建築協力金を受け入れる方式もありますが、当社では、長期間のわたる事業統制を重視しているため、推奨はしません。

• 3.等価交換方式

  
  土地所有者の土地上に、開発業者（＝当社）負担による建物を建設し、竣工後の建物を各所有者の価額と建築資金とで等価に配分します。建築資金の調達は不要で、完成後の建物の区分所有関係と共用部、敷地利用権の持分関係が法律や管理規約に基いて明確化されることに分かり易さがあります（「ビジネスは分かり易くなくてはいけません」）。